Key Money, Deposit, Reikin là gì? Có thật sự cần thiết khi thuê nhà ở Nhật?

Khi tìm nhà ở Nhật, nhiều người Việt thường “giật mình” vì ngoài tiền thuê nhà hàng tháng còn có hàng loạt khoản phí lạ hoắc, đặc biệt là Key Money (礼金 – Reikin). Không hiểu rõ hai khoản này có thể khiến bạn cảm giác như bị lừa thêm vài chục man (hàng chục triệu đồng) ngay từ lúc ký hợp đồng.

Ví dụ: Thuê một căn phòng giá 70.000 yên/tháng ở Tokyo, chi phí ban đầu có thể lên tới hơn 350.000 yên – 420.000 yên (~60–75 triệu VNĐ).
Trong số này, Reikin và Shikikin là hai khoản gây thắc mắc nhiều nhất:

• Tại sao lại phải trả tiền cảm ơn (Reikin)?
• Tại sao phải đặt cọc nhiều tiền (Shikikin)?
• Có thể tránh được không?

Bài viết này của Sống Nhật sẽ giải thích chi tiết từ A–Z, giúp bạn hiểu rõ, tính toán hợp lý, và biết cách tiết kiệm khi thuê nhà ở Nhật.

Khái niệm cơ bản

Deposit – 敷金 (Shikikin)

• Dịch nghĩa: Tiền đặt cọc.
• Mục đích: Đảm bảo cho chủ nhà về khả năng thanh toán và bồi thường khi có hư hỏng hoặc dọn dẹp.Khoản thường hay có khi là người ngoại quốc thuê nhà ở Nhật để tránh việc không trả tiền thuê nhà hoặc trốn luôn.
• Hoàn lại: Có thể hoàn lại một phần hoặc toàn bộ sau khi trả nhà, trừ phí sửa chữa (原状回復費用 – Genjō Kaifuku Hiyō) và dọn dẹp.

Ví dụ:
Tiền thuê nhà: 60,000 yên/tháng.
Shikikin = 1 tháng → 60,000 yên (có thể được hoàn lại khi trả nhà nếu không có hỏng hóc).

Key Money – 礼金 (Reikin)

• Dịch nghĩa: Tiền biếu, tiền cảm ơn.
• Mục đích: Là “lệ phí” cảm ơn chủ nhà đã cho thuê. Cái này mang tính truyền thống ở Nhật về việc cám ơn người chủ nhà đã cho mình thuê căn nhà của họ. Xuất hiện từ thời hậu chiến ở Nhật (khoảng 1940–1950), khi nhu cầu thuê nhà vượt xa nguồn cung. Người thuê trả Reikin để “giữ chỗ” và bày tỏ lòng biết ơn vì chủ nhà cho thuê.
• Hoàn lại: Không hoàn lại. Đây là khoản mất hẳn sau khi trả nhà.
• Nguồn gốc: Xuất hiện từ thời hậu chiến khi nhà ở khan hiếm, người thuê tặng tiền cho chủ nhà để ưu tiên giữ chỗ.

Tổng chi phí ban đầu khi thuê nhà ở Nhật

Khi ký hợp đồng, ngoài Reikin và Shikikin, bạn còn có thể phải trả:

Phí môi giới (仲介手数料 – Chuukai Tesuuryou)

• Trả cho công ty môi giới nhà đất.
• Thường bằng 1 tháng tiền thuê + thuế tiêu dùng 10%.

Phí gia hạn hợp đồng (更新料 – Koushinryou)

• Áp dụng khi bạn muốn ở tiếp sau thời hạn hợp đồng (thường 2 năm).
• Mức phổ biến: 1 tháng tiền thuê.

Phí bảo hiểm cháy nổ (火災保険 – Kasai Hoken)

• Bắt buộc ở hầu hết các hợp đồng.
• Khoảng 15.000–20.000 yên/2 năm.

Phí bảo lãnh (保証会社利用料 – Hoshou Gaisha Riyouryou)

• Nếu không có người bảo lãnh, bạn phải thuê dịch vụ bảo lãnh.
• Mức phí: 50%–100% tiền thuê tháng đầu.
  *Các phí khác tuỳ từng công ty quản lý

💡 Ví dụ thực tế: Thuê nhà 60,000 yên/tháng, yêu cầu:

• Shikikin: 1 tháng → 60,000 yên
• Reikin: 1 tháng → 60,000 yên
• Tiền thuê tháng đầu: 60,000 yên
• Phí bảo lãnh: 60,000 yên
• Phí môi giới: 66,000 yên (đã gồm thuế)
• Bảo hiểm: 20,000 yên
• Thay khóa: 15,000 yên
  *Các phí khác tuỳ từng công ty quản lý

Tổng ban đầu: ~ 341,000 yên

Có thể thuê nhà mà không cần Reikin, Shikikin không?

Hiện nay, nhiều căn hộ ở Nhật đã miễn Reikin và thậm chí miễn Shikikin để thu hút khách thuê cạnh tranh với các căn nhà khác, nhất là ở vùng nông thôn hoặc các căn mới xây kể cả ở vùng trung tâm thành phố.

• 物件検索 (Bukken Kensaku): Khi tìm trên các trang như Suumo, Homes, Chintai…, hãy lọc mục:

• 礼金なし (Không Reikin)
• 敷金なし (Không Shikikin)

Lưu ý:

• Nhà không Reikin, Shikikin thường có tiền dọn dẹp bắt buộc cao hơn khi trả nhà.
• Có thể yêu cầu tiền bảo lãnh (保証金 – Hoshōkin) thay thế Shikikin.
• Một số nơi tăng tiền thuê hàng tháng để bù vào khoản miễn ban đầu.

Ưu – Nhược điểm của Reikin và Shikikin

Loại phí	Ưu điểm	Nhược điểm
Shikikin	Được hoàn lại nếu giữ nhà tốt, thể hiện uy tín với chủ nhà	Khoản đầu vào cao
Reikin	Dễ được chủ nhà chấp nhận thuê	Mất hẳn, không hoàn lại

Mẹo tiết kiệm chi phí khi thuê nhà ở Nhật

• Chọn nhà miễn Reikin và Shikikin Có thể hỏi các công ty môi giới bất động sản tìm nhà không có tiền cọc và lễ để giảm ngay 1–3 tháng chi phí ban đầu. Tuy nhiên các căn nhà như vậy rất giới hạn và bị người khác đăng kí trước, thế nên là hãy nhanh tay để có thể tìm được căn ưng ý nhất nhé.
• Tìm vào mùa thấp điểm ( tháng 11-12 hoặc 5-6 ) khi nhu cầu thấp, dễ được giảm phí và ít cạnh tranh hơn. Đồng thời thời điểm nhanh các nhà chưa được thuê họ cũng có những chương trình khuyến mãi hấp dẫn.

Kết luận

Key Money (礼金) và Deposit (敷金) là hai khoản phí đặc trưng của thị trường nhà thuê Nhật Bản, với mục đích và tính hoàn lại khác nhau.

• Nếu muốn giảm chi phí ban đầu, hãy tìm các hợp đồng Zero Reikin/Shikikin hoặc thương lượng trực tiếp.
• Nếu bắt buộc phải trả, hãy chấp nhận như một khoản “đầu tư” để có nhà ở vị trí tốt và an toàn pháp lý.

Quan trọng nhất, đọc kỹ hợp đồng và tính toán tổng chi phí trước khi ký, để không bị bất ngờ và lãng phí tiền.