Vay Mua Nhà Tại Nhật: Nên Chọn Lãi Suất Cố Định Hay Biến Động?

8 September, 2025

URLをコピーしました！

Với nhiều người Việt sinh sống và làm việc lâu dài tại Nhật Bản, việc mua một căn nhà không chỉ là nơi an cư mà còn là bước đi quan trọng để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, quá trình vay mua nhà (住宅ローン – Jūtaku Rōn) luôn đi kèm với một câu hỏi lớn: Nên chọn lãi suất cố định (固定金利) hay lãi suất biến động (変動金利)?

Câu trả lời không hề đơn giản, bởi nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức độ ổn định thu nhập, khả năng chịu rủi ro, xu hướng kinh tế, cũng như thời gian dự định sống tại Nhật.

Mục lục

Hiểu rõ về các loại lãi suất

Lãi suất cố định (固定金利)

Được ấn định trong suốt thời gian vay (có thể là 10, 20, 30 hay 35 năm).
Khoản trả hàng tháng ổn định, không chịu tác động bởi biến động lãi suất thị trường.
Phù hợp với những người muốn an toàn, dễ dự toán chi phí dài hạn.
Nhược điểm: lãi suất ban đầu thường cao hơn lãi suất biến động.

Lãi suất biến động (変動金利)

Thay đổi theo lãi suất thị trường, được điều chỉnh định kỳ (thường 6 tháng một lần).
Thường có lãi suất khởi điểm thấp, giúp giảm gánh nặng trả nợ ban đầu.
Tuy nhiên, rủi ro là lãi suất có thể tăng trong tương lai, kéo theo số tiền trả hàng tháng cao hơn dự tính.
Phù hợp với những người chấp nhận rủi ro và tin vào xu hướng duy trì lãi suất thấp.

Lãi suất cố định có kỳ hạn (固定金利期間選択型)

Lãi suất cố định trong một giai đoạn nhất định (ví dụ 3, 5, 10 năm), sau đó chuyển sang biến động hoặc tái thỏa thuận.
Đây là lựa chọn “trung hòa” cho người muốn ổn định trong vài năm đầu nhưng vẫn kỳ vọng hưởng lợi khi lãi suất thấp sau đó.

So sánh lãi suất cố định và biến động

Tiêu chí	Lãi suất cố định	Lãi suất biến động
Mức độ an toàn	Cao (ít rủi ro)	Thấp (dễ biến động)
Khoản trả hàng tháng	Ổn định	Có thể tăng/giảm
Lãi suất ban đầu	Cao hơn	Thấp hơn
Thời gian vay dài hạn	Phù hợp	Có thể rủi ro nếu lãi tăng mạnh
Người phù hợp	Gia đình ổn định, thu nhập trung bình	Người trẻ, thu nhập tăng dần, chấp nhận rủi ro

Xu hướng lãi suất tại Nhật

Trong nhiều thập kỷ qua, Nhật Bản nổi tiếng là quốc gia có mức lãi suất thấp nhất thế giới. Từ những năm 1990, sau khi bong bóng kinh tế vỡ, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng để kích thích tiêu dùng và đầu tư. Điều này kéo dài đến tận những năm gần đây, khiến lãi suất vay mua nhà tại Nhật luôn ở mức thấp kỷ lục.

Tuy nhiên, kể từ năm 2023–2024, tình hình đã có sự thay đổi. Do áp lực lạm phát tăng cao và nền kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, BOJ đã bắt đầu phát tín hiệu điều chỉnh chính sách tiền tệ. Mặc dù mức tăng chưa lớn, nhưng một số ngân hàng thương mại đã nâng nhẹ lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là các gói lãi suất cố định dài hạn.

Lãi suất biến động (変動金利): Hiện tại vẫn giữ ở mức rất thấp, phổ biến từ 0.3% – 0.6%/năm, nhưng tiềm ẩn nguy cơ tăng trong tương lai nếu BOJ tiếp tục điều chỉnh. Người vay chọn gói này có lợi trong ngắn hạn, nhưng cần chuẩn bị tài chính nếu lãi suất tăng đột biến.
Lãi suất cố định ngắn hạn (固定金利選択型, ví dụ 3–10 năm): Các ngân hàng thường niêm yết mức 0.6% – 1.2%/năm. Đây là lựa chọn an toàn cho những ai muốn ổn định một phần giai đoạn đầu, sau đó có thể chuyển đổi linh hoạt sang biến động hoặc cố định dài hạn.
Lãi suất cố định toàn kỳ (全期間固定金利, ví dụ Flat 35): Mức phổ biến hiện nay dao động từ 1.2% – 1.6%/năm. Đây là lựa chọn được nhiều gia đình có con nhỏ hoặc thu nhập ổn định dài hạn tin tưởng, vì họ muốn chắc chắn số tiền phải trả không thay đổi trong suốt 30–35 năm.

Ngoài ra, một xu hướng khác đáng chú ý là sự cạnh tranh giữa ngân hàng truyền thống và ngân hàng trực tuyến (ネット銀行). Các ngân hàng online như Rakuten Bank, au Jibun Bank thường đưa ra mức lãi suất thấp hơn ngân hàng lớn như MUFG hay Mizuho để thu hút khách hàng trẻ. Tuy nhiên, dịch vụ hỗ trợ trực tiếp lại hạn chế, nên nhiều người nước ngoài vẫn ưu tiên ngân hàng lớn để được tư vấn chi tiết.

Tóm lại: Trong bối cảnh BOJ có thể tiếp tục điều chỉnh chính sách trong vài năm tới, lãi suất ở Nhật sẽ khó duy trì mức siêu thấp như trước đây. Người vay, đặc biệt là người Việt tại Nhật, cần cập nhật thường xuyên xu hướng này để chọn thời điểm vay hợp lý và lựa chọn gói lãi suất phù hợp với tình hình tài chính của mình.

Cơ chế điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà

Lãi suất biến động (変動金利)

Được điều chỉnh mỗi nửa năm, nhưng số tiền trả hàng tháng giữ nguyên trong vòng 5 năm đầu.
Mức trả nợ tối đa sau điều chỉnh không vượt quá 125% số tiền trả ban đầu (quy định 125%).
Cho dù số tiền hàng tháng không đổi, nhưng tỷ lệ “gốc” và “lãi” thay đổi: khi lãi suất tăng, phần lãi chiếm nhiều hơn, khiến bạn trả chậm gốc hơn — kết quả là tổng thời gian trả nợ kéo dài.

Nguồn ảnh hưởng: Chính sách lãi suất ngắn hạn từ Ngân hàng Trung ương Nhật (日銀の政策金利).

Lãi suất cố định (固定金利)

Gồm hai loại:

Cố định toàn kỳ: Lãi suất không thay đổi suốt kỳ vay.
Cố định có kỳ hạn: Chỉ cố định trong vài năm đầu, sau chuyển sang lãi suất biến động.

Nguồn ảnh hưởng: Lãi suất dài hạn từ trái phiếu chính phủ Nhật 10 năm (10年国債の利回り). Ngân hàng TW có vai trò mua trái phiếu để duy trì lãi suất thấp, tạo điều kiện vay ưu đãi cho người dân.

Yếu tố cần cân nhắc thêm

Tăng lãi suất toàn cầu không hoàn toàn áp dụng cho Nhật, do mức lạm phát tại Nhật không do tiêu dùng mà do giá nguyên liệu nhập khẩu. Lương thực tế còn giảm, nên lãi suất biến động tại Nhật được giữ ở mức rất thấp.
Ngân hàng trung ương Nhật (日銀) vừa bãi bỏ lãi suất âm (negative interest rate) hồi tháng 3/2024, nhưng không đồng nghĩa sẽ tăng mạnh lãi suất vay mua nhà ngay — điều này cần thời gian và quan sát thêm.
Tối ưu lựa chọn vay: Khi lãi suất biến động vẫn thấp, bạn có thể chọn vay tại các ngân hàng online/Internet với lãi suất ưu đãi. Và nếu sau này lãi suất tăng quá cao, tái tài trợ (借り換え) sang ngân hàng khác với lãi thấp hơn là một chiến lược linh hoạt.

Nên chọn loại lãi suất nào?

Khi nào nên chọn lãi suất cố định:

Bạn dự định ở Nhật lâu dài và muốn ổn định chi phí trong nhiều thập kỷ.
Thu nhập của bạn và gia đình ổn định ở mức trung bình, không muốn bị bất ngờ bởi các khoản tăng đột ngột.
Bạn tin rằng xu hướng lãi suất tương lai sẽ tăng.

Khi nào nên chọn lãi suất biến động:

Bạn còn trẻ, thu nhập có xu hướng tăng trong tương lai.
Bạn muốn tận dụng lãi suất thấp trong những năm đầu để giảm áp lực trả nợ.
Bạn có kế hoạch trả nợ nhanh trong 10–15 năm thay vì vay dài hạn.

Khi nào nên chọn cố định có kỳ hạn:

Bạn chưa chắc chắn nên chọn cố định hay biến động.
Bạn muốn “chắc ăn” trong những năm đầu (ví dụ 10 năm), sau đó linh hoạt theo tình hình kinh tế.

Lời khuyên cho người Việt tại Nhật

Cân nhắc kỹ thu nhập hiện tại và khả năng ổn định trong tương lai
Nhiều bạn Việt Nam sang Nhật đi làm với thu nhập ban đầu còn hạn chế, nhưng sau vài năm có thể tăng dần nhờ thăng tiến hoặc chuyển việc. Khi vay mua nhà, bạn nên tính toán kỹ số tiền có thể trả hàng tháng mà không ảnh hưởng đến chi phí sinh hoạt cơ bản, đồng thời dự phòng cho trường hợp công việc không ổn định hoặc phải chuyển ngành.
Nếu còn trẻ, có thể ưu tiên lãi suất biến động
Người trẻ (20–30 tuổi) thường có khả năng làm việc lâu dài, thu nhập tăng dần và dễ thích nghi. Do vậy, chọn lãi suất biến động ban đầu thấp có thể giúp giảm gánh nặng trả nợ trong nhiều năm đầu. Khi kinh tế cá nhân ổn định hơn, bạn có thể cân nhắc chuyển sang cố định để đảm bảo an toàn về lâu dài.
Nếu đã có gia đình và muốn sự ổn định, nên chọn lãi suất cố định dài hạn
Với những ai đã có gia đình, con nhỏ, chi phí nuôi dạy cao, rủi ro từ việc lãi suất tăng đột ngột sẽ ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống. Trong trường hợp này, lãi suất cố định toàn kỳ (ví dụ 35 năm) giúp an tâm vì mỗi tháng trả đúng một số tiền cố định, dễ quản lý tài chính và lập kế hoạch lâu dài.
Tìm hiểu và so sánh nhiều ngân hàng trước khi quyết định
Ở Nhật có sự khác biệt khá lớn giữa các ngân hàng truyền thống, ngân hàng online, và các tổ chức tài chính địa phương. Lãi suất, phí dịch vụ, và điều kiện vay (ví dụ có cần quốc tịch Nhật hay vĩnh trú hay không) đều khác nhau. Vì vậy, đừng vội ký hợp đồng ngay mà hãy so sánh từ 3–5 ngân hàng để tìm được gói vay tối ưu nhất.
Luôn để ý đến khả năng tái tài trợ (借り換え)
Khi lãi suất thay đổi, đặc biệt nếu bạn đang chọn lãi suất biến động mà sau vài năm thấy bắt đầu tăng cao, bạn hoàn toàn có thể làm thủ tục vay lại ở ngân hàng khác với lãi suất thấp hơn. Đây là một chiến lược nhiều gia đình Nhật đã áp dụng để tiết kiệm hàng trăm man trong suốt thời gian vay.
Chuẩn bị quỹ dự phòng để tránh rủi ro
Cuộc sống ở Nhật đôi khi có biến cố như mất việc, ốm đau, hoặc phải gửi tiền về quê nhà. Nếu bạn dồn hết thu nhập hàng tháng vào trả nợ thì sẽ dễ rơi vào áp lực tài chính. Hãy duy trì một quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt để phòng khi có sự cố, giúp bạn không bị chậm trả nợ và giữ uy tín với ngân hàng.

Kết luận

Không có đáp án duy nhất cho câu hỏi: nên chọn lãi suất cố định hay biến động khi vay mua nhà tại Nhật. Điều quan trọng là đánh giá khả năng tài chính, mức độ chịu rủi ro và kế hoạch sống lâu dài của bản thân.

Nếu bạn coi trọng sự ổn định và an toàn, hãy chọn lãi suất cố định. Nếu bạn muốn tiết kiệm tối đa chi phí ban đầu và chấp nhận biến động, lãi suất biến động sẽ phù hợp. Và nếu bạn muốn một giải pháp dung hòa, hãy cân nhắc cố định có kỳ hạn.