Quy trình thuê nhà ở Nhật: Từ A đến Z

12 August, 202521 August, 2025

URLをコピーしました！

Ở bài viết trước các bạn đã biết 5 điều cơ bản khi đi thuê nhà ở Nhật Bản nhưng khi thực tế sẽ có những bước nào thì bài viết này sẽ cho bạn biết rõ quy trình chung khi đi thuê nhà. Không quá khó nếu bạn hiểu rõ từng bước trong quy trình và dưới đây là hướng dẫn chi tiết từ A đến Z giúp bạn dễ dàng thuê được căn nhà ưng ý.

Mục lục

Xác định nhu cầu và ngân sách

Trước khi bắt đầu tìm nhà, bạn cần trả lời rõ các câu hỏi sau:

Ngân sách hàng tháng: Thông thường mọi người hay để tiền thuê nhà chiếm 25–35% thu nhập. Ví dụ, nếu bạn kiếm 200,000 yên/tháng, nên thuê nhà tầm 50,000–70,000 yên/tháng là ở mức hợp lý cho chi tiêu.
Vị trí: ở ga nào sẽ tiện cho việc đi đến trường hoặc đi đến công ty. Vì tàu điện ở Nhật khá là tiện lợi nên thông thường nếu tìm được nhà trên cùng tuyến với trường hoặc công ty thì tốt nhất. Không thì có thể đổi tuyến 1 đến 2 lần để mình có thể có nhiều lựa chọn hơn với căn nhà ưng ý hơn. Tiền thuê nhà cũng thay đổi khi khoảng cách từ nhà ra ga ngắn hay dài nữa, nên để chọn được 1 căn nhà phù hợp cũng nên tham khảo nhiều nơi.
Loại nhà: một số loại nhà mà nếu biết rõ hơn thì lúc đi tìm nhà sẽ lọc dễ hơn hoặc truyền đạt với bên môi giới bất động sản nhanh hơn:
- One-room (ワンルーム): Phòng ngủ và bếp chung một không gian, rẻ nhất.
- 1K/1DK/1LDK: Có 1 phòng ngủ riêng và bếp tách biệt. Phù hợp ở 1 mình và thường các nhà này công ty quản lý chỉ cho ở 1 người.
- 2K/2DK/2LDK: Có 2 phòng ngủ, bếp riêng biệt. Phù hợp cho nhóm bạn hoặc gia đình 1 bé.
- 3K/3DK/3LDK: Có 3 phòng ngủ, bếp riêng biệt. Phù hợp cho gia đình định cư lâu dài.
- Mansion (マンション): Chung cư cao tầng, cách âm tốt.
- Apartment (アパート): Nhà 2–3 tầng, giá rẻ hơn, cách âm kém hơn.

Tìm kiếm nhà qua kênh phù hợp

Khi tìm nhà ở Nhật, bạn có thể lựa chọn một trong ba kênh phổ biến sau:

Qua công ty bất động sản (不動産 – Fudousan)

Ưu điểm:
Nhân viên sẽ hỗ trợ bạn từ khâu tìm kiếm, đi xem nhà, nộp hồ sơ cho đến ký hợp đồng.
Nhiều sự lựa chọn về loại nhà, vị trí, mức giá.
Có thể tư vấn các vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính.

Nhược điểm:

Phải trả phí môi giới (仲介手数料) thường bằng 0,5 đến 1 tháng tiền thuê.

Gợi ý:

Nên chọn các chuỗi lớn như Apaman Shop, Able, Mini Mini… vì thường có nhân viên biết tiếng Anh, thậm chí có nơi hỗ trợ tiếng Việt.

Qua website tìm nhà

Các trang phổ biến: Suumo, Homes, Chintai, Leo Palace…

Ưu điểm:

Dễ dàng lọc kết quả theo giá thuê, diện tích, khu vực, gần ga, tiện ích… ngay trên web hoặc ứng dụng.
Một số trang hỗ trợ nhiều ngôn ngữ như tiếng Việt, tiếng Anh.

Nhược điểm:

Cần tự liên hệ đặt lịch xem nhà hoặc nhờ công ty bất động sản liên kết.

Qua cộng đồng người Việt

Nguồn tìm kiếm: Các nhóm Facebook, Zalo chuyên chia sẻ nhà trọ, phòng share cho người Việt.

Ưu điểm:

Thông tin gần gũi, dễ trao đổi.
Có thể tìm được phòng đã sẵn đồ đạc hoặc giá thuê rẻ hơn.

Lưu ý quan trọng:

Cẩn thận với các tin đăng không rõ ràng hoặc không có hợp đồng chính thức, dễ phát sinh rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

Đi xem nhà (内見 – Naiken)

Mang theo giấy tờ tùy thân (thẻ cư trú, hộ chiếu).
Trong quá trình xem nhà:
Chụp ảnh, quay video để so sánh giữa các căn.
Kiểm tra kỹ tình trạng:
- Tường, sàn, cửa sổ (xem có vết nứt, ẩm mốc).
- Thiết bị bếp, nhà tắm (bếp ga hay điện, vòi sen, máy giặt…).
- Hệ thống sưởi, điều hòa (có hoạt động tốt không).
- Tiếng ồn từ hàng xóm hoặc đường phố.
Hỏi rõ các khoản phí hàng tháng ngoài tiền thuê:
- 管理費/共益費: Phí quản lý tòa nhà
- 水道光熱費: Tiền điện, nước, ga

Nộp hồ sơ đăng ký thuê (申込 – Moushikomi)

Hồ sơ thường gồm:

Đơn đăng ký thuê
Thẻ cư trú (在留カード) + hộ chiếu
Giấy chứng minh thu nhập (bảng lương, hợp đồng lao động)
Số điện thoại liên hệ
Thông tin người bảo lãnh (保証人) hoặc sử dụng công ty bảo lãnh (保証会社), phí thường 30–110% tiền thuê/tháng đầu.

Thẩm tra hồ sơ (審査 – Shinsa)

Chủ nhà hoặc công ty quản lý sẽ kiểm tra khả năng chi trả và lịch sử thuê nhà.
Thời gian: Thường mất 2–7 ngày.
Bạn có thể bị từ chối nếu:
- Thu nhập không ổn định
- Không có người bảo lãnh
- Lịch sử tín dụng xấu (nợ cước điện thoại, thẻ tín dụng)

Ký hợp đồng (契約 – Keiyaku)

Khi hồ sơ được duyệt, bạn sẽ ký hợp đồng thuê (賃貸契約書).
Trước khi ký, hãy kiểm tra:

Thời hạn hợp đồng: Thường 2 năm, gia hạn mất phí (~1 tháng tiền thuê).
Các khoản tiền ban đầu:
- 敷金 (Shikikin): Tiền đặt cọc (thường 1–2 tháng), dùng để trù chi phí sửa chữa khi trả nhà, có căn không yên cầu.
- 礼金 (Reikin): Tiền biếu chủ nhà (không hoàn lại) và Tuỳ căn, có căn sẽ không mất phí này.
- 前家賃 (Maeyachin): Tiền thuê tháng đầu.
- 仲介手数料 (Chūkai Tesūryō): Phí môi giới.
- 保険料 (Hoken-ryō): Bảo hiểm cháy nổ (bắt buộc).
- 保証会社利用料: Phí công ty bảo lãnh.
Tổng chi phí ban đầu thường = 4–6 tháng tiền thuê.

Một số căn có tổng chi phí ban đầu ít hơn 4-6 tháng tiền thuê thường là các căn đang có chương trình từ các công ty bất động sản hoặc chủ nhà họ trả hộ người thuê nhà. Thường các căn thế này được thuê nhất nhanh nên nếu bạn đủ may mắn thuê được các căn như vậy thì quá là điều tuyệt vời.

Nhận chìa khóa và dọn vào

Sau khi thanh toán xong và ký hợp đồng, bạn sẽ nhận chìa khóa.
Việc cần làm ngay sau khi vào nhà:

Kiểm tra tình trạng nhà ngay ngày đầu, chụp ảnh để tránh bị trừ cọc oan khi trả nhà.
Đăng ký địa chỉ mới tại 市役所 (ủy ban thành phố) trong vòng 14 ngày.
Liên hệ mở hợp đồng điện, nước, ga, internet.

Một số mẹo tiết kiệm và tránh rắc rối

Tìm nhà có Reikin nashi (礼金無し） và Shikikin nashi (敷金無し） (không tiền lễ, không tiền cọc).
Giữ gìn nhà sạch sẽ, tránh sửa đổi kết cấu khi chưa xin phép.
Đọc kỹ hợp đồng để biết điều kiện trả nhà và phí dọn dẹp và các khoản khấu trừ.

Kết luận

Quy trình thuê nhà ở Nhật đòi hỏi nhiều bước và khá nhiều chi phí ban đầu. Tuy nhiên, thông qua 6 bước cơ bản này sẽ giúp các bạn hình dung rõ hơn về những gì mình cần làm khi tự bản thân thuê nhà tại Nhật Bản. Và nếu chuẩn bị trước giấy tờ, ngân sách và hiểu rõ các thuật ngữ cơ bản, bạn sẽ dễ dàng tìm được căn nhà phù hợp. Một hợp đồng rõ ràng và mối quan hệ tốt với chủ nhà sẽ giúp bạn yên tâm sống và làm việc tại Nhật lâu dài.