Người nước ngoài có thể mua nhà tại Nhật không? – Hướng dẫn chi tiết từ A đến Z

Nhật Bản không chỉ nổi tiếng với nền kinh tế phát triển, nền văn hóa lâu đời và môi trường sống an toàn, mà còn là một trong những quốc gia có hệ thống pháp luật minh bạch về quyền sở hữu tài sản. Đối với cộng đồng người Việt, đặc biệt là những ai đã và đang sinh sống, làm việc tại Nhật, hoặc có ý định đầu tư tại đây, việc mua một căn nhà không chỉ là “an cư lạc nghiệp” mà còn là một khoản đầu tư giá trị dài hạn.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn nhất mà nhiều người đặt ra là:

• “Người nước ngoài có được phép mua nhà ở Nhật không?”
• “Nếu không có visa dài hạn thì sao?”
• “Chi phí và thủ tục cụ thể như thế nào?”

Bài viết này sẽ giúp bạn trả lời tất cả những câu hỏi trên với thông tin cập nhật, dễ hiểu, kèm theo quy trình từng bước và lưu ý thực tế để tránh rủi ro khi giao dịch.

---

Người nước ngoài có thể mua nhà tại Nhật không?

📌 Có, người nước ngoài hoàn toàn có thể mua nhà ở Nhật.
 Điểm đặc biệt của Nhật Bản là không áp dụng bất kỳ hạn chế pháp lý nào đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Điều này nghĩa là:

• Không cần quốc tịch Nhật.
• Không bắt buộc phải có giấy phép cư trú (visa).
• Có thể sở hữu vĩnh viễn cả nhà và đất.
• Có quyền bán lại, cho thuê, hoặc để lại thừa kế.

So với nhiều quốc gia như Thái Lan, Singapore hay Úc — nơi người nước ngoài chỉ được mua chung cư hoặc bị giới hạn thời gian sở hữu — đây là một lợi thế lớn cho những ai muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Nhật Bản.

Cơ sở pháp lý

Điều này được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai Nhật Bản (土地基本法) và các văn bản pháp luật liên quan. Các nguyên tắc chính:

• Người nước ngoài được quyền sở hữu tài sản tương đương người Nhật.
• Không có hạn chế về diện tích, vị trí hoặc loại hình bất động sản.
• Quyền sở hữu đất đai và nhà ở được bảo vệ tuyệt đối theo pháp luật Nhật Bản.

📌 Điểm cần lưu ý: Dù luật không cấm, nhưng một số giao dịch tại các khu vực nhạy cảm (gần căn cứ quân sự hoặc vùng biên giới) có thể bị kiểm soát đặc biệt theo Luật An ninh Kinh tế. Tuy nhiên, những trường hợp này rất hiếm gặp với nhu cầu mua nhà ở thông thường.

Quyền sở hữu nhà và đất ở Nhật

Khi mua bất động sản ở Nhật, bạn có thể sở hữu:

• Nhà riêng (一戸建て): Bạn sở hữu cả ngôi nhà và toàn bộ mảnh đất bên dưới.
• Căn hộ chung cư (マンション): Bạn sở hữu căn hộ và phần diện tích đất chung theo tỷ lệ, cùng quyền sử dụng các tiện ích chung.

Điểm khác biệt so với Việt Nam:

• Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu toàn dân, bạn chỉ có quyền sử dụng.
• Ở Nhật, quyền sở hữu đất là vĩnh viễn và có thể mua bán, chuyển nhượng, thừa kế.

📌 Lưu ý: Nhà gỗ tại Nhật có tuổi thọ ngắn (20–30 năm), giá trị giảm nhanh theo thời gian, nhưng đất vẫn giữ giá hoặc tăng ở khu vực tốt.

Điều kiện để mua nhà tại Nhật

Để hoàn tất giao dịch, bạn cần chuẩn bị:

1. Hộ chiếu hợp lệ (bắt buộc).
2. Địa chỉ liên lạc tại Nhật (nếu không ở Nhật, có thể ủy quyền cho luật sư hoặc công ty môi giới).
3. Tài khoản ngân hàng tại Nhật để thực hiện thanh toán ( hoặc chuyển qua các công ty môi giới ).
   

📌 Nếu mua bằng tiền mặt → thủ tục nhanh và đơn giản hơn nhiều.
📌 Nếu vay ngân hàng → sẽ yêu cầu thêm các điều kiện về visa và thu nhập (sẽ nói kỹ ở phần 6).

Mua nhà bằng tiền mặt và vay ngân hàng

Mua bằng tiền mặt

• Phù hợp với người đã có sẵn tài chính hoặc đầu tư từ nước ngoài.
• Không bị giới hạn bởi tình trạng visa.
• Giao dịch có thể hoàn tất trong 2–4 tuần.

Vay ngân hàng tại Nhật

Ngân hàng thường yêu cầu:

• Visa dài hạn hoặc vĩnh trú.
• Thu nhập ổn định tại Nhật (thường trên 2–3 năm).
• Lịch sử tín dụng tốt.
• Khả năng trả trước 10–30% giá trị nhà ( có sẽ dễ đậu hơn ).

📌 Người nước ngoài không sống tại Nhật gần như không thể vay ngân hàng Nhật để mua nhà.

Quy trình mua nhà tại Nhật – Từ A đến Z

Bước 1: Xác định mục đích

Trước khi bắt đầu bất kỳ quy trình nào, việc đầu tiên và quan trọng nhất chính là xác định rõ mục đích mua nhà. Đây tưởng chừng như một bước đơn giản, nhưng trên thực tế, nó quyết định gần như toàn bộ các khâu tiếp theo: từ ngân sách, vị trí, loại hình bất động sản cho đến cách thức vay vốn và thậm chí cả kế hoạch tài chính dài hạn của bạn tại Nhật.

Mua để định cư lâu dài cùng gia đình

Đối với nhiều gia đình Việt Nam tại Nhật, việc mua nhà còn là một quyết định gắn liền với định cư. Nhà ở sẽ không chỉ là nơi ở, mà còn là tài sản để lại cho thế hệ sau. Khi con cái trưởng thành, chúng có thể sử dụng căn nhà này hoặc tiếp tục duy trì như một cơ ngơi gia đình.

Mua để kinh doanh hoặc mở cửa hàng

Một số người không mua nhà để ở mà để kết hợp kinh doanh. Ví dụ: mua căn hộ ở tầng trệt để mở cửa hàng, quán cà phê nhỏ, hoặc mua nhà riêng tại các khu phố có nhiều khách du lịch để chuyển thành guest house (nhà nghỉ ngắn hạn). Trong trường hợp này, mục đích mua sẽ quyết định hoàn toàn vị trí bất động sản (gần ga, gần khu du lịch, hoặc trong khu dân cư đông đúc).

Bước 2: Tìm kiếm bất động sản

• Qua các trang Website của Nhật.
• Hoặc thông qua công ty môi giới bất động sản uy tín.

📌 Mẹo: So sánh ít nhất 5–10 căn để có cái nhìn rõ ràng về giá thị trường.

Bước 3: Kiểm tra pháp lý và hiện trạng

Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sở hữu (登記簿謄本 – Tōkibo tōhon)

Đây là văn bản quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của ngôi nhà. Trong đó sẽ ghi rõ:

• Chủ sở hữu hiện tại là ai.
• Có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không.
• Có tranh chấp pháp lý nào liên quan đến tài sản không.

👉 Bạn có thể yêu cầu môi giới hoặc trực tiếp xin tại 法務局 (Hōmukyoku – Cục pháp vụ địa phương).

Kiểm tra quy hoạch đất đai (都市計画法 – Toshi keikaku-hō)

Nếu mua nhà gắn liền với đất, bạn cần biết khu đất đó có nằm trong diện quy hoạch xây dựng, mở đường hay tái phát triển hay không. Những thông tin này có thể tra cứu tại 市役所 (Shiyakusho – Uỷ ban nhân dân thành phố/quận).

Kiểm tra tình trạng thế chấp và nợ thuế

Nhiều căn nhà cũ tại Nhật có thể đang thế chấp tại ngân hàng. Nếu người bán chưa tất toán, bạn cần yêu cầu làm rõ phương án xoá thế chấp trước khi ký hợp đồng. Ngoài ra, cần kiểm tra xem chủ sở hữu có nợ thuế tài sản (固定資産税 – Kotei shisanzei) hay không, vì điều này có thể ảnh hưởng đến thủ tục sang tên.

Kiểm tra cấu trúc và tình trạng công trình

Đặc biệt với nhà cũ, bạn nên yêu cầu báo cáo kiểm tra chất lượng (インスペクション – Inspection). Báo cáo này do các kỹ sư xây dựng được cấp phép thực hiện, giúp đánh giá:

• Tình trạng nền móng, tường, mái, hệ thống điện nước.
• Ngôi nhà có bị ảnh hưởng bởi động đất trước đó không.
• Có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng cần sửa chữa hay không.

Chi phí kiểm tra thường từ 50,000 – 80,000 yên, nhưng hoàn toàn xứng đáng để tránh mua phải ngôi nhà kém chất lượng.

Kiểm tra phí quản lý và sửa chữa (đối với căn hộ chung cư)

Nếu mua chung cư (マンション – Mansion), ngoài giá mua bạn sẽ phải trả hàng tháng phí quản lý (管理費 – Kanrihi) và phí sửa chữa dự phòng (修繕積立金 – Shūzen Tsumitatekin). Bạn nên yêu cầu bảng sao kê để biết tòa nhà có đang quản lý tốt hay không. Một số chung cư giá rẻ nhưng phí quản lý lại quá cao, dẫn đến tổng chi phí hàng tháng tăng đáng kể.

Bước 4: Ký hợp đồng đặt cọc (売買契約)

Sau khi tìm được ngôi nhà ưng ý, bước tiếp theo trước khi ký hợp đồng chính thức là đặt cọc. Đây là bước thể hiện cam kết mua, đồng thời cũng là “vé giữ chỗ” để ngôi nhà không bị bán cho người khác trong thời gian chuẩn bị hợp đồng.

Tuy nhiên, người mua cần hết sức lưu ý:

• Tiền cọc chưa phải hợp đồng chính thức: Nhiều người lầm tưởng rằng đặt cọc nghĩa là bắt buộc phải mua. Thực tế, cho đến khi ký hợp đồng mua bán (売買契約書 – Baibai keiyakusho), cả hai bên vẫn có quyền rút lui. Vì vậy, bạn không nên quá lo lắng khi phát hiện ngôi nhà có vấn đề sau khi đã đặt cọc.
• Yêu cầu giấy xác nhận: Khi nộp tiền cọc, bạn nên yêu cầu công ty môi giới hoặc bên bán viết biên nhận rõ ràng, ghi chi tiết số tiền, ngày nộp, và mục đích (ví dụ: 「申込金として受領しました」 – “Đã nhận với tư cách tiền đặt cọc”). Điều này giúp bạn tránh rủi ro tranh chấp sau này.
• Hoàn lại tiền cọc: Ở hầu hết các giao dịch tại Nhật, nếu việc mua bán không diễn ra vì lý do khách quan (ngân hàng không duyệt khoản vay, bên bán thay đổi ý định, phát hiện có lỗi pháp lý…), thì số tiền cọc sẽ được hoàn trả. Tuy nhiên, bạn nên xác nhận kỹ với môi giới hoặc bên bán ngay từ đầu.

Bước 5: Thanh toán và sang tên

Sau khi hai bên đã ký hợp đồng công chứng, người mua sẽ tiến hành thanh toán nốt số tiền còn lại cho người bán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thanh toán nên được thực hiện thông qua ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch và an toàn. Sau khi bên bán nhận đủ tiền, hai bên cùng đến Văn phòng đăng ký đất đai để nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Đây là bước quan trọng, đánh dấu việc chuyển giao quyền sở hữu chính thức từ người bán sang người mua.

• Thanh toán phần còn lại vào ngày bàn giao.
• Đăng ký quyền sở hữu tại 法務局 (Cục pháp vụ).
• Nhận sổ đăng ký bất động sản.

Bước 6: Hoàn tất nghĩa vụ tài chính

Người mua có trách nhiệm nộp các khoản thuế, lệ phí theo quy định, bao gồm: lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận… Bên bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (trừ khi hai bên có thỏa thuận khác). Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và được cơ quan nhà nước xác nhận, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đứng tên mình. Từ thời điểm này, toàn bộ quyền và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản sẽ thuộc về người mua.

• Đóng thuế trước bạ, phí sang tên.
• Đăng ký thuế bất động sản hàng năm.

Chi phí khi mua nhà tại Nhật

Ngoài giá mua, bạn cần chuẩn bị:

1. Thuế trước bạ: 0.4–2% giá trị.
2. Thuế bất động sản: 3–4%.
3. Phí môi giới: ~3% giá + 60.000 yên.
4. Phí công chứng, sang tên: 50.000–200.000 yên.
5. Bảo hiểm cháy nổ: 20.000–50.000 yên/năm.
   

📌 Tổng chi phí phụ: 5–8% giá trị giao dịch.

Mẹo chọn mua nhà ở Nhật cho người nước ngoài

1. Chọn vị trí trước, nhà sau.
2. Xem kỹ tuổi nhà – nhà càng mới càng giữ giá.
3. Tính toán chi phí dài hạn.
4. Thuê phiên dịch hoặc luật sư.
5. Tránh mua chỉ vì rẻ.

Kết luận

Việc mua nhà tại Nhật không chỉ đơn thuần là một giao dịch bất động sản, mà còn là một quá trình cần sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính, pháp lý và kiến thức thị trường. Nếu nắm rõ các bước từ tìm hiểu thông tin, khảo sát thực tế, đàm phán giá cả cho đến thủ tục vay vốn và ký kết hợp đồng, người mua sẽ chủ động hơn và hạn chế được rủi ro. 

Đặc biệt, đối với người Việt đang sinh sống tại Nhật, sự khác biệt về ngôn ngữ và pháp luật có thể là rào cản, nhưng hoàn toàn có thể vượt qua nếu được trang bị thông tin chính xác và có sự hỗ trợ từ các chuyên gia, môi giới uy tín. Một ngôi nhà không chỉ là nơi an cư, mà còn là nền tảng vững chắc để xây dựng cuộc sống lâu dài tại Nhật Bản.