Hướng Dẫn Đọc Hợp Đồng Thuê Nhà Tại Nhật Bản

Nếu bạn mới sang Nhật, hợp đồng thuê nhà (賃貸契約書 – Chintai Keiyakusho) có thể khiến bạn “choáng ngợp” bởi quá nhiều chữ và thuật ngữ pháp lý. Việc hiểu đúng từng điều khoản là cực kỳ quan trọng, vì một khi đã ký, bạn sẽ phải tuân theo toàn bộ các quy định trong đó.

Bài viết này của Sống Nhật sẽ giúp bạn từng bước đọc và hiểu hợp đồng thuê nhà ở Nhật, để tránh những khoản phí bất ngờ hoặc tranh chấp khi trả nhà.

 Cấu trúc chung của hợp đồng thuê nhà ở Nhật

Một hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn thường gồm các phần:

1. Thông tin chung về hợp đồng
2. Tiền thuê và các khoản phí
3. Thời hạn hợp đồng và điều kiện gia hạn
4. Quy định sử dụng nhà
5. Trách nhiệm khi hư hỏng hoặc trả nhà
6. Các điều khoản đặc biệt
7. Chữ ký, đóng dấu

💡 Lời khuyên: Trước khi ký, hãy yêu cầu bản hợp đồng bằng tiếng Nhật kèm bản dịch tiếng Việt hoặc tiếng Anh (nếu có).

Các mục quan trọng cần chú ý khi đọc hợp đồng

 Thông tin chung

• 物件名 (Bukken-mei): Tên tòa nhà hoặc căn hộ.
• 所在地 (Shozaichi): Địa chỉ cụ thể.
• 間取り (Madori): Bố trí phòng (1K, 1LDK…).
• 専有面積 (Sen’yū menseki): Diện tích sử dụng (m²).

Tiền thuê và các khoản phí

Trong hợp đồng, bạn sẽ thấy nhiều khoản chi phí với tiếng Nhật riêng:

Thuật ngữ	Nghĩa	Lưu ý
家賃 (Yachin)	Tiền thuê hàng tháng	Chưa bao gồm các phí khác
共益費 / 管理費 (Kyouekihi / Kanrihi)	Phí quản lý tòa nhà	Dùng cho bảo trì, vệ sinh chung
敷金 (Shikikin)	Tiền đặt cọc	Hoàn lại một phần hoặc toàn bộ khi trả nhà
礼金 (Reikin)	Tiền biếu chủ nhà	Không hoàn lại
仲介手数料 (Chūkai Tesūryō)	Phí môi giới	Thường = 0.5 đến1 tháng tiền thuê + thuế
更新料 (Koushin-ryō)	Phí gia hạn hợp đồng	Khoảng 1 tháng tiền thuê
火災保険料 (Kasai Hoken-ryō)	Phí bảo hiểm cháy nổ	Bắt buộc

⚠️ Lỗi thường gặp: Nhiều người chỉ chú ý đến tiền thuê (Yachin) mà bỏ qua các phí cố định hàng tháng như Kanrihi. Hãy cộng tất cả để biết tổng chi phí thực tế.

Thời hạn hợp đồng và gia hạn

• 契約期間 (Keiyaku Kikan): Thời hạn hợp đồng, thường là 2 năm. Trước khi hết hợp đồng 2 năm, công ty quản lý sẽ gửi giấy thông báo, nếu muốn gia hạn thêm thì chỉ cần điền 1 vài thông tin vào giấy gia hạn hợp đồng, hoặc nếu không muốn gia hạn thì sẽ có bản đồng ý kết thúc hợp đồng nhà và chỉ cần điền thông tin cơ bản rồi gửi lại cho công ty quản lý là mọi thủ tục tiếp theo sẽ được hướng dẫn thông qua thư tới nhà hoặc gọi điện trực tiếp từ công ty quản lý.
• 更新 (Koushin): Gia hạn hợp đồng, thường mất phí là thêm 1 tháng tiền thuê nhà. Số tiền này sẽ trừ cùng với tiền nhà ở tháng trước tháng hết hợp đồng hoặc sẽ được gửi giấy về và có thể đóng ở cửa hàng tiện lợi gần nhất.
• 自動更新 (jidou kousinn): Tự động gia hạn hợp đồng, nếu không có mục này thì thường cần báo trước 1-2 tháng trước khi muốn ở tiếp.
• Nếu muốn trả nhà trước hạn, cần báo trước:
  解約予告 (Kaiyaku Yokoku): Thông báo hủy hợp đồng, thường là 1–2 tháng trước khi dọn đi.

 Quy định sử dụng nhà

Đây là phần bạn tuyệt đối không nên bỏ qua vì nó ghi rõ những việc được làm và không được làm:

• Không nuôi thú cưng (ペット禁止 – Petto Kinshi) nếu chưa xin phép.
• Không hút thuốc trong nhà (禁煙 – Kin’en) ở một số tòa.
• Không tự ý sửa đổi kết cấu nhà.
• Giữ mức âm thanh phù hợp, không gây ồn ào (騒音禁止 – Souon Kinshi).

Nếu vi phạm, tuỳ vào từng hợp đồng mà người thuê có thể bị phạt hành chính hoặc bị yêu cầu kết thúc hợp đồng thuê nhà sớm hơn dự tính.

Trách nhiệm khi hư hỏng và trả nhà

• 原状回復義務 (Genjō Kaifuku Gimu): Nghĩa vụ khôi phục hiện trạng. Bạn phải trả lại nhà như lúc nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Trả lại nhà như lúc ban đầu có nghĩa bạn phải dọn dẹp sạch sẽ bóng loáng, ví dụ những nơi dễ có bẩn bám vào như là khu bếp có dầu mỡ khó kì cọ, các góc phòng tắm, vết đinh ghim trên tường, vân vân. Nếu bị phát hiện, công ty quản lý sẽ bắt bồi thường 1 khoản tiền để bền bù phần đó.
  
• 修繕負担 (Shūzen Futan): Ai chịu phí sửa chữa?
  
  • Nếu hỏng do sử dụng sai → bạn trả.
  • Nếu hỏng do cũ kỹ → chủ nhà trả.
    
• ハウスクリーニング費用: Phí dọn dẹp bắt buộc khi trả nhà, thường trừ từ tiền cọc hoặc có thể được yêu cầu đóng từ lúc tiền đầu vào.
  

Các điều khoản đặc biệt (特約 – Tokuyaku)

Đây là nơi ẩn chứa nhiều “bẫy”:

• Phí phạt nếu trả nhà trước hạn.
• Quy định riêng về bãi đỗ xe, thang máy, ban công.
• Điều kiện tăng giá thuê trong tương lai.

💡 Mẹo: Đọc kỹ phần này, vì đây là điều khoản ưu tiên áp dụng nếu mâu thuẫn với các mục khác.

Ký tên và đóng dấu

• Ở Nhật, ký hợp đồng thường dùng con dấu cá nhân (印鑑 – Inkan) thay vì chữ ký tay. Cái này là bắt buộc phải có ở Nhật Bản, nếu không có con dấu có thể làm tại Donkihote có máy làm con dấu, có giá từ 500 yên trở lên cho 1 cái.
• Ngày ký hợp đồng (契約日 – Keiyaku-bi) đánh dấu thời điểm nghĩa vụ bắt đầu.

Mẹo đọc hợp đồng nhanh và chính xác

• Đọc mục lục trước → giúp hình dung bố cục.
• Tô màu hoặc ghi chú những khoản phí, thời hạn, điều khoản đặc biệt.
• Tra cứu từ khó bằng từ điển tiếng Nhật – Việt (Google Translate chỉ để tham khảo, tránh dịch sai nghĩa pháp lý).
• Hỏi nhân viên bất động sản nếu không hiểu. Ở Nhật, họ có nghĩa vụ giải thích (重要事項説明 – Jūyō Jikō Setsumei).
• Nếu cần, nhờ bạn bè hoặc người quen biết tiếng Nhật kiểm tra lại trước khi ký.

Checklist trước khi ký hợp đồng

✅ Hiểu rõ tổng chi phí ban đầu và hàng tháng.
✅ Nắm rõ thời hạn hợp đồng và phí gia hạn.
✅ Biết rõ điều kiện trả nhà và phí dọn dẹp.
✅ Đọc kỹ các điều khoản đặc biệt.
✅ Kiểm tra quy định về thú cưng, hút thuốc, tiếng ồn.

Kết luận

Đọc hợp đồng thuê nhà ở Nhật không chỉ là việc “xem qua rồi ký”, mà là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn. Nắm rõ các thuật ngữ, chi phí và điều khoản sẽ giúp bạn tránh được rắc rối pháp lý và chi phí phát sinh không mong muốn.
Thuê nhà ở Nhật không chỉ là tìm một nơi ở, mà còn là bước khởi đầu cho cuộc sống ổn định và thoải mái. Việc nắm rõ các chi phí, quy trình và những điều cần lưu ý sẽ giúp bạn tránh được rủi ro, tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Hãy luôn đọc kỹ hợp đồng, kiểm tra tình trạng nhà và chuẩn bị tinh thần cho các khoản phí phát sinh. Một sự chuẩn bị kỹ sẽ giúp bạn giảm thiểu được những chi phí rủi ro không hề nhỏ.